济南楼市“降温”趋势明显
2021-10-11 11:13:57 点击:

“ 成交、到访陡然断崖式下跌,让之前还沉浸在回暖氛围中沾沾自喜的济南楼市好一似凉水浇头怀里抱着冰,让以往所谓传统销售旺季的金九顿失颜色... ”

成交、到访陡然断崖式下跌,让之前还沉浸在回暖氛围中沾沾自喜的济南楼市“好一似凉水浇头怀里抱着冰”,让以往所谓传统销售旺季的“金九”顿失颜色。

据济南住宅与房地产信息官网数据,截至2021年9月29日,济南市主城核心区域商品房住宅成交总面积约70.2万㎡,环比8月份下降11%,同比去年9月下降25%;日均网签套数约220套,相较于8月近260套、7月311套、6月370套,月均呈现10%左右下降趋势,济南楼市“降温”趋势明显。

然而就在不久前的今年1-8月份,济南商品房总销售面积约1022万㎡,获得了了接近2020年全年1137万㎡的销售成绩;纯住宅商品房销售面积710万㎡,较2020年全年860万㎡销售总量也所差无几;同时,8月份济南主城核心区域楼市均价突破17000元/㎡…… 量价齐升之下,9月济南楼市缘何突然垮掉?

毫无诚意的优惠加剧了观望情绪

经历了1-8月济南楼市的辉煌,大部分地产项目眼见全年任务完成有望,“品质项目”“龙头房企”的架子再次端起,这集中表现在“毫无诚意”的营销策略上。

进入9月以来,不少项目争相推出了特价房和优惠政策,如郭店片区荣盛华府“现房8800元/起”,融创文旅城“特价房13999元/㎡”同时高新区企业人才购房享20-22万元不等补贴,远洋潮起东方推出10%首付分期、天鸿万象东方推出首付分期5万元起等,看似促销力度很大,但实际各有玄机。

推出上述促销类似政策的项目,绝大多数要么位置偏远、本身竞争力较弱,本身就必须降价促销;要么仅是一次为噱头,实际成交价格远高于宣传的“特价”;要么片区内竞争压力巨大、采用“打擦边球”的方式降低的仅是购房门槛;更有甚者如中梁云山合院等项目推出的特价房,全部为销售难度较高的“天地层”…… 各种万年不变的营销套路、包装成“节日大促”的常规促销,显得毫无真正降价营销的诚意。

而另外一方参与主体购房者们,一方面在经历了楼市回暖、销售旺盛的行情后,本身观望情绪已然非常浓厚;另一方面,在被房企屡次试探过接受程度之后,心生厌恶情绪之余越来越多的选择了暂缓置业。

如此以来,济南楼市9月份突然“跑步入秋”,也在情理之中了。

10月后济南楼市去向何处

随着房企们逐渐感觉“去杠杆”的压力越来越重,越来越有危机感,因此10月后的济南楼市,大部分项目仍有回笼资金的迫切需求。

鉴于9月份济南楼市的糟糕表现,“十一”期间,济南楼市迅速切换到了“以价换量”模式,“特价房”“购房优惠”“成交送好礼”“买房送家电、手机”等诸多真正让利真金白银的营销策略接踵而来,尤其是在特价房方面,部分楼盘甚至拿出了非“天地层”房源,“捡漏”机会再次出现。

而这,几乎可以判断为济南四季度楼市的一个标准化、新常规的开始。

此外,在城市各区域方面,目前,济南东部区域仍为济南楼市的重点发展区域,该区域在在“东强”城市发展战略的加持下,在济南城市发展定位中是最佳的红利区域,购房者对该区域的认可度和购房热情都相对较高。但由于东部区域近几年为济南供地的主要区域,区域内住宅存量巨大且绝大部分热点地块内项目云集、实力房企扎堆分布、小范围内“内卷”严重,因此也是接下来济南楼市促销的主阵地。

与此同时,济南北部天桥区域短时间内将持续处于去库存的阶段;南部党家智慧城区域双项目和南北康区域的陆续开发,未来将成为济南楼市次热点区域之一;槐荫区国际医学城区域已然拉开大规模开发的序幕,再次将该区域拉回济南楼市核心序列;此外,槐荫区王府庄片区因其地铁换乘站点有事,未来在济南楼市中也将有自己的一席之地。

“金九银十”一词或将成为历史

近几年,随着济南楼市“后半场”属性的逐渐浓厚,传统行业销售旺季“金九银十”越发的成色不足,至今年表现甚至不如年初淡季。越来越多的人在戏谑这两个月为“铁九铜十”之余,对“金九银十”这个概念也产生了越来越多的怀疑。

而事实上,“金九银十”这一概念也的确在当下的楼市环境下,离我们渐行渐远了。

在政策环境方面,近几年济南对商品房取得预售许可证后必须10天内将所有房源一次性对外公开销售的要求越发严格,这使得开发商们无法再复制以前长期蓄客后集中在9、10月份开盘的套路,人为制造的销售节点正在被人为渐渐模糊。

在市场环境方面,市场风向的转换导致营销任务和资金回笼压力空前增加,对在售项目而言,一但有可售房源便马上投入到紧锣密鼓的销售中去,万不敢如以前将销售砝码全部押注在“金九银十”上,近年来楼市的“金九银十”确实已经在慢慢淡化、渐成历史概念了。

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